Un piso de 370.000 € en Madrid: la inmobiliaria dice 4 %, el Excel dice rojo
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Análisis de viabilidad inmobiliaria · España
Números claros antes de comprar.
LadrilloLab te dice si un inmueble es buena inversión antes de que firmes. Método transparente, escenarios y legalidad española en plantillas que de verdad entiendes.
Piso 2 dorm · Málaga centro
Alquiler turístico · 132.000 € · 64 m²
Ámbar · con condiciones
Cash-on-cash
7,4 %
Cap rate
5,1 %
Ocupación base
55 %
DSCR
1,28
Break-even 41 %Margen +14 pts
Supuestos: INE · Dataestur · Banco de España — jun 2026
Supuestos con fuente y fecha
INE
Banco de España
Dataestur
Eurostat
BOE · EUR-Lex
El problema
Casi todo el mundo compra con una calculadora de servilleta.
Una cifra de rentabilidad sin premisas no es un análisis: es una corazonada con decimales. LadrilloLab enseña de dónde sale cada número y dónde se rompe.
Legalidad primero. Antes de calcular rentabilidad, cribamos si el inmueble es legalizable: comunidad de propietarios, licencia autonómica, moratorias municipales.
Escenarios, no una promesa. Base, optimista y pesimista. Sube el tipo de interés o baja la ocupación y ves cómo cambia el veredicto.
Transparente de principio a fin. Cada celda del resultado se rastrea hasta un input visible. Nada de cajas negras.
El enemigo
La caja negra
La cifra que te llega sin enseñarte de dónde sale. Un “12 % de rentabilidad” suelto que suena redondo y te deja vendido el día que la realidad no cuadra con la pantalla.
LadrilloLab hace lo contrario: cada número se rastrea hasta un supuesto que puedes ver y cambiar. Nada llega sin explicación.
// cada número, su porqué
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Ver plantilla →
Capa regulatoria
Alquiler turístico
ADR, ocupación por temporada, RevPAR, comisiones de plataforma y tasa turística. Con cribado de licencia y normativa por comunidad, fechada.
59 €
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Uso propio + rentabilización parcial. Cuántas semanas alquilas, qué cubre la renta y qué te cuesta de verdad disfrutarla el resto del año.
39 €
Ver plantilla →Todas con semáforo
Cada plantilla termina en un veredicto de viabilidad. No solo un número: una decisión razonada.
Verde · legalizable y rentable
Ámbar · viable con condiciones
Rojo · inviable
La metodología
Cinco pasos. En este orden.
El activo no es la plantilla: es el criterio que sigue. Primero filtramos legalidad, al final decidimos con margen de seguridad.
PASO 01
Cribar legalidad
¿Es legalizable? Comunidad, licencia autonómica, moratorias municipales.
PASO 02
Estimar mercado
Ocupación, renta y ADR con datos públicos del micromercado, no medias planas.
PASO 03
Modelar finanzas
Ingresos, costes, financiación y fiscalidad española en bloques trazables.
PASO 04
Estresar el escenario
Sube tipos, baja ocupación, aplica el recargo del 20 %. ¿Aguanta el ladrillo?
PASO 05
Decidir con margen
Veredicto de viabilidad y el colchón entre el mercado y tu break-even.
Por qué no es uno más
Lo que vendemos no es el dato. Es el criterio.
Frente a
El dato bruto
Plataformas de datos de mercado
Ellos dominan el dato de mercado a nivel propiedad. Nosotros no competimos ahí: usamos datos públicos y convertimos el dato en una decisión.
Vendemos criterio
Frente a
Las plantillas genéricas
Plantillas financieras genéricas
Plantillas anglófonas pensadas para EE. UU. que ignoran el ITP, el IRPF, la tasa turística o el voto 3/5 de la comunidad. Las nuestras nacen en español y en la ley española.
Contexto legal y fiscal
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Cuánto cuesta de verdad comprar en cada autonomía: ITP, AJD, notaría, registro.
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Licencias VUT/HUT/VFT/ETV/VV, moratorias y el voto 3/5 de la comunidad de propietarios.
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