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Plantilla Excel · Alquiler turístico (VUT) · España

El turístico presume de ingresos brutos. Esta plantilla te enseña lo que queda de verdad.

El modelo real de una vivienda turística: ADR por ocupación por noches, menos la comisión de la plataforma, la limpieza, los suministros y un IRPF sin la reducción de vivienda. Con la licencia y la comunidad en el cribado, donde deben estar: antes que los números.

Comprar la plantilla 59 € Ver qué incluye

Descarga inmediata · .xlsx sin macros · con guía de usuario · Excel, LibreOffice y Google Sheets

ladrillolab-alquiler-turistico.xlsx
PortadaInputsCribado legalModeloMétricasEscenariosDashboard
Dashboard real de la plantilla de alquiler turistico: veredicto en semaforo, RevPAR y metricas de rentabilidad

Captura real del caso de ejemplo incluido. Veredicto: ámbar. Aquí nadie te endulza el ladrillo.

Modelo por noches: ADR · ocupación · RevPAR Comisiones y limpieza como % de ingresos Licencia y comunidad en el cribado Sin macros ni conexiones externas

El problema

95 € la noche suena de maravilla. Hasta que restas la comisión, la limpieza, las noches vacías y un IRPF sin reducción.

La rentabilidad bruta del turístico es la más vistosa del mercado — y la más engañosa. Entre la plataforma, la limpieza, los suministros que pagas tú y una fiscalidad sin la reducción de vivienda, del ingreso bruto al bolsillo hay un desfiladero. Esta plantilla lo recorre partida a partida. Y antes de todo eso, pregunta lo único bloqueante: ¿hay licencia?

La diferencia LadrilloLab

Sigue cualquier cifra hasta su origen.

En esta plantilla no hay números huérfanos. Cada métrica se rastrea, celda a celda, hasta un supuesto que tú controlas. Así se lee, por ejemplo, la ocupación de equilibrio:

Cifras del caso de ejemplo incluido en la plantilla. Cambia el ADR y toda la cadena se recalcula al instante.

Qué incluye

Siete hojas. Un método completo.

De los supuestos al veredicto, en el orden en que decide un profesional: primero la licencia y la comunidad, después los números.

HOJA 01

Inputs

El modelo por noches: ADR, ocupación y noches comercializables. Gastos variables como % de ingresos — comisión, limpieza, amenities, gestión — y los fijos que en turístico pagas tú, precargados.

ADR y ocupación% de ingresos
HOJA 02

Cribado legal

La licencia turística y los estatutos de la comunidad en rojo directo: sin ellos no hay negocio. Más los requisitos técnicos de tu CCAA y el registro, con nota regulatoria fechada.

Licencia VUTComunidadSemáforo
HOJA 03

Modelo a 10 años

Ingresos por noches con crecimiento del ADR, gastos variables y fijos con inflación, hipoteca francesa e IRPF sin reducción, año a año. Del bruto vistoso al neto real.

10 añosAmortización francesa
HOJA 04

Métricas

Más de 20 indicadores con las métricas del sector: RevPAR, noches ocupadas, ocupación de equilibrio, ADR de equilibrio y la prima frente al alquiler de larga duración.

RevPARDefiniciones incluidas
HOJA 05

Escenarios y sensibilidad

Base, optimista y pesimista con las palancas que mandan: ADR y ocupación. El pesimista baja la ocupación al 45 % — porque las temporadas malas existen.

3 escenariosADR × ocupación
HOJA 06

Dashboard

Veredicto global en semáforo, RevPAR, equilibrios y la proyección a 10 años. La página que responde: ¿compensa el turístico frente a alquilar a larga duración?

Veredicto globalComparativa
HOJA 07

Portada y fuentes

Leyenda de colores, guía de uso y fuentes fechadas — imprescindible en un sector donde la regulación cambia cada año.

Fuentes fechadasVersionada

Por dentro

Así se ve la plantilla de verdad.

Capturas del archivo real, no una maqueta. Te enseñamos el método a la vista; los números completos y las fórmulas llegan cuando la abres.

Cribado legal
Hoja Cribado legal del alquiler turistico: licencia VUT, estatutos de comunidad y requisitos autonomicos con semaforo
Cribado legal — la licencia va primeroLicencia y comunidad en rojo directo: sin ellas, no hay números que valgan.
Modelo
Hoja Modelo del alquiler turistico con ingresos por noches, gastos variables e IRPF a 10 anos
Modelo — del bruto al netoADR × ocupación, menos comisiones, limpieza, fijos e IRPF. Año a año.
Escenarios
Hoja Escenarios del turistico con sensibilidad ADR frente a ocupacion
Escenarios — la prueba de estrés¿Aguanta con el 45 % de ocupación? La tabla ADR × ocupación responde.
Inputs
Hoja Inputs del alquiler turistico con ADR, ocupacion y gastos variables en celdas crema
Inputs — el negocio por nochesADR, ocupación y los porcentajes que se comen el bruto. Solo tocas lo crema.

Capturas parciales de la versión 1.0 · jun 2026

Las cifras que deciden

Las métricas del sector, no las de un alquiler cualquiera.

RevPAR
Ingreso por noche disponible: ADR × ocupación. La métrica reina del turístico.
ADR de equilibrio
El precio por noche mínimo que cubre todos los costes, a tu ocupación.
Ocupación de equilibrio
El porcentaje de noches mínimo que cubre todos los costes, a tu ADR.
Noches ocupadas
Ocupación × noches comercializables. El volumen real de tu negocio.
Prima vs. larga duración
Cuánto más ingreso bruto genera el turístico frente a alquilar a un inquilino estable.
Margen de seguridad
Cuánto puede caer la ocupación antes de entrar en pérdidas.
Cash-on-cash
Cashflow anual entre tu dinero invertido, antes y después de un IRPF sin reducción.
DSCR
Cobertura del servicio de la deuda. La cifra que mira el banco.

Y además: ingresos brutos, cap rate, NOI, rentabilidad bruta y neta — con su aviso de que en turístico engaña —, GRM, payback, cashflow acumulado a 10 años… todas con su definición al lado y su fórmula visible.

Hecha para el turístico, no adaptada

Lo que separa el turístico de cualquier otro alquiler — y decide si es negocio.

El turístico no es un alquiler con más rotación: es otro modelo de ingresos, otra fiscalidad y otra regulación. Esta plantilla nace de esas tres diferencias.

IRPF pleno, sin reducción

El alquiler turístico no aplica la reducción por arrendamiento de vivienda: tributa al tipo marginal completo. La plantilla lo calcula así por defecto — es donde más planes de servilleta se rompen.

Sin reducción de vivienda · tipo marginal editable

La licencia manda

Sin licencia o registro turístico no hay negocio, y la comunidad puede vetarlo. El cribado los pone en rojo directo, con los requisitos de tu CCAA y una nota regulatoria fechada — porque esta capa cambia cada año.

Licencia VUT · estatutos · nota fechada jul 2026

Los porcentajes que se comen el bruto

Comisión de plataforma, limpieza y lavandería, amenities, gestión: en turístico son porcentajes de cada euro que entra. La plantilla los modela así, con la tasa y el coste de licencia como línea propia.

Comisión · limpieza · amenities · % de ingresos

Honestamente

Para quién es — y para quién no.

Es para ti si…

  • Estás valorando comprar (o reconvertir) un piso para alquiler turístico y quieres el neto real, no el bruto de la calculadora de la plataforma.
  • Quieres comparar el mismo piso en dos estrategias: turístico vs. larga duración, con el mismo rigor.
  • Necesitas saber tu ocupación y tu ADR de equilibrio antes de pelearte por una licencia.
  • Desconfías de las cifras de "ingresos estimados" que no restan comisiones, limpieza ni Hacienda.

No es para ti si…

  • Buscas una promesa de rentabilidad garantizada. Aquí no la hay: hay método.
  • Tu estrategia es el alquiler tradicional o por habitaciones — para eso están la plantilla de alquiler habitual y la de habitaciones.
  • Esperas asesoramiento fiscal o jurídico personalizado. Esto es una herramienta de análisis, no un asesor.

Precio

Menos que dos noches de tu futuro piso. Mucho menos que un error.

Todo lo que te llevas

Un archivo .xlsx estándar, sin macros y sin sorpresas, que puedes reutilizar en todos los análisis que hagas, para siempre.

7 hojas conectadas
De los inputs al veredicto, con la licencia primero.
Modelo por noches
ADR, ocupación, RevPAR y noches comercializables.
Guía de usuario completa
Paso a paso: qué celda tocar y cómo leer cada métrica.
Comparativa vs. larga duración
La prima real del turístico, calculada, no supuesta.
Actualizaciones 1.x
Las mejoras de esta versión, incluidas en tu compra.
¿Vas a analizar varias estrategias? Las 5 plantillas + las 3 guías regulatorias están en el pack completo de LadrilloLab.

Preguntas frecuentes

Lo que preguntarías antes de comprar.

¿En qué se diferencia de las otras plantillas de LadrilloLab?

En que modela el negocio turístico de verdad: ingresos por noches (ADR × ocupación × noches comercializables), RevPAR, gastos variables como porcentaje de ingresos (comisión de plataforma, limpieza, amenities, gestión), IRPF sin la reducción de vivienda, y un cribado legal donde la licencia turística y los estatutos de la comunidad son bloqueantes directos. Nada de eso existe en un modelo de alquiler tradicional.

¿Cómo trata la fiscalidad del alquiler turístico?

Calcula el IRPF al tipo marginal completo, sin la reducción por arrendamiento de vivienda, que no aplica al turístico. Es la diferencia fiscal que más rentabilidades de servilleta rompe, y la plantilla la aplica por defecto. La capa fiscal y regulatoria va fechada; no sustituye a tu asesor.

¿Incluye la comparativa con el alquiler de larga duración?

Sí. Introduces la renta mensual que obtendrías a larga duración y la plantilla calcula la prima del turístico: cuánto más ingreso bruto genera. Con los equilibrios de ADR y ocupación al lado, decides con las dos opciones sobre la mesa.

¿Y la licencia turística?

El cribado legal la pone en rojo directo: sin licencia o registro no hay análisis que valga. Incluye también los estatutos de la comunidad, los requisitos técnicos autonómicos y una nota regulatoria fechada, porque esta capa cambia con frecuencia. La plantilla no tramita licencias: te dice qué verificar antes de invertir.

¿Necesito saber de Excel o de finanzas?

No. Solo editas las celdas marcadas en color crema y el resto se recalcula solo. Incluye una guía de usuario completa y cada métrica lleva su definición al lado. Todas las fórmulas están a la vista.

¿Con qué programas funciona y cómo la recibo?

Con Microsoft Excel (2016 o posterior), LibreOffice Calc y Google Sheets. Es un .xlsx estándar sin macros. Descarga inmediata tras el pago, usos ilimitados y actualizaciones de la versión 1.x incluidas.

Antes de pelear por la licencia,
pelea con los números.

Una tarde con esta plantilla te dice si ese piso turístico es un negocio o una segunda hipoteca con huéspedes. Y saberlo antes de equipar es lo más rentable que harás este año.

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