LadrilloLab
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Plantilla Excel · Alquiler habitual · España

Sabrás si ese piso de alquiler sale a cuenta antes de firmar nada.

La plantilla Excel que analiza una inversión en vivienda de alquiler como lo haría un analista: 10 años de cuenta de resultados, hipoteca real, IRPF español y un veredicto claro. Sin cajas negras: cada número, su porqué.

Comprar la plantilla 39 € Ver qué incluye

Descarga inmediata · .xlsx sin macros · con guía de usuario · Excel, LibreOffice y Google Sheets

Fórmulas 100 % visibles y auditables Fiscalidad IRPF española incluida Fuentes públicas y fechadas Sin macros ni conexiones externas

El problema

Te dicen que da un 7 % de rentabilidad. ¿Antes o después de la vacancia?
¿Y del IRPF? ¿Y de la hipoteca?

La mayoría compra con una cuenta de servilleta: renta anual entre precio, y listo. Ese número ignora los gastos de compra, la vacancia, la comunidad, el seguro, los intereses y Hacienda. La diferencia entre la servilleta y la realidad es, muchas veces, la diferencia entre un buen ladrillo y un problema con escrituras.

La diferencia LadrilloLab

Sigue cualquier cifra hasta su origen.

En esta plantilla no hay números huérfanos. Cada métrica se rastrea, celda a celda, hasta un supuesto que tú controlas. Así se lee, por ejemplo, el cash-on-cash:

Cifras del caso de ejemplo incluido en la plantilla. Cambia un input y toda la cadena se recalcula al instante.

Qué incluye

Siete hojas. Un método completo.

De los supuestos al veredicto, en el orden en que decide un profesional: primero la ley, después los números.

HOJA 01

Inputs

Todos los supuestos en un solo sitio: precio, gastos de compra, reforma, renta, vacancia, gastos operativos e hipoteca. Solo editas las celdas marcadas; el resto se calcula solo.

Celdas guiadasCaso de ejemplo
HOJA 02

Cribado legal

Seis preguntas que van antes que cualquier número: cédula, cargas, LAU, zona tensionada… Si algo falla aquí, el semáforo te avisa antes de que pierdas tiempo con la rentabilidad.

LAUZona tensionadaSemáforo
HOJA 03

Modelo a 10 años

Cuenta de resultados y cashflow año a año: renta con crecimiento, vacancia, impago, gastos con inflación, intereses y principal de la hipoteca, e IRPF. Cada partida, en su línea.

10 añosAmortización francesa
HOJA 04

Métricas

Más de 20 indicadores con su definición al lado: desde el cap rate hasta el payback. Sabes qué significa cada cifra sin salir de la hoja.

20+ métricasDefiniciones incluidas
HOJA 05

Escenarios y sensibilidad

Base, optimista y pesimista con palancas editables, y una tabla de sensibilidad renta × tipo de interés. ¿Aguanta el ladrillo si la renta cae un 10 % y el tipo sube un punto?

3 escenariosTabla de estrés
HOJA 06

Dashboard

El resumen ejecutivo: veredicto global en semáforo, métricas clave y el gráfico de cashflow a 10 años. La página que le enseñarías a tu pareja, a tu socio o a tu banco.

Veredicto globalGráfico cashflow
HOJA 07

Portada y fuentes

Leyenda de colores, guía de uso y las fuentes de los supuestos de mercado, fechadas: INE, Banco de España, BOE. Porque un supuesto sin fecha es media verdad.

Fuentes fechadasVersionada

Por dentro

Así se ve la plantilla de verdad.

Capturas del archivo real, no una maqueta. Te enseñamos el método a la vista; los números completos y las fórmulas llegan cuando la abres.

Cribado legal
Hoja Cribado legal con seis preguntas de legalidad y su semaforo: cedula, cargas, LAU y zona tensionada
Cribado legal — la ley va primeroSeis preguntas antes de mirar un solo número. Si algo falla, el semáforo avisa.
Modelo
Hoja Modelo con la cuenta de resultados a 10 anos: ingresos, gastos operativos, financiacion e IRPF
Modelo — la cuenta de resultadosIngresos, gastos, hipoteca e IRPF, año a año y partida a partida.
Escenarios
Hoja Escenarios con base, optimista y pesimista y la tabla de sensibilidad renta por tipo de interes
Escenarios — la prueba de estrésBase, optimista y pesimista, más la tabla de sensibilidad renta × tipo.
Inputs
Hoja Inputs con las celdas editables en color crema: precio, renta, gastos e hipoteca
Inputs — solo tocas lo cremaCambias precio, renta y gastos; el resto se recalcula solo.

Capturas parciales de la versión 1.0 · jun 2026

Las cifras que deciden

Todo lo que un banco, un asesor o un buen inversor te preguntaría.

Cap rate
NOI entre coste total de adquisición. La rentabilidad del activo, sin la hipoteca de por medio.
Cash-on-cash
Cashflow anual entre el dinero que pones de tu bolsillo. Antes y después de IRPF.
DSCR
Cobertura del servicio de la deuda. La cifra que mira el banco antes de darte la hipoteca.
Renta de equilibrio
La renta mínima mensual que cubre todos los costes. Tu suelo de seguridad.
Margen de seguridad
Cuánto puede caer la renta de mercado antes de que entres en pérdidas.
Cashflow a 10 años
El dinero real en el bolsillo, año a año y acumulado, ya descontado el IRPF.
Payback
Años para recuperar el capital invertido con el cashflow después de impuestos.
GRM
Precio entre renta bruta anual. El multiplicador para comparar pisos en segundos.

Y además: rentabilidad bruta y neta, NOI, cuota mensual de hipoteca, servicio anual de la deuda, deuda amortizada a 10 años, cash-on-cash medio… todas con su definición al lado y su fórmula visible.

Hecha en España, para la ley española

La parte que las plantillas anglófonas no te pueden dar.

Una plantilla pensada para EE. UU. ignora justo lo que decide tu rentabilidad real en España. Esta nace aquí.

IRPF del alquiler, completo

Rendimiento neto con intereses deducibles, gastos reales y la deducción por amortización del 3 % sobre el valor de construcción — la que muchos inversores olvidan y vale cientos de euros al año.

Art. 23 LIRPF · calculado año a año

Reducciones de la Ley 12/2023

El modelo aplica la reducción sobre el rendimiento neto que corresponda a tu caso de vivienda habitual, con el porcentaje como supuesto visible y editable, no enterrado en una fórmula.

Ley 12/2023 · supuesto fechado y editable

Hipoteca francesa real

Cuadro de amortización con sistema francés: intereses y principal separados cada año, saldo pendiente y el efecto fiscal de los intereses. Nada de aproximar la cuota a ojo.

Interés y principal desglosados · 10 años

Honestamente

Para quién es — y para quién no.

Es para ti si…

  • Estás mirando tu primer (o próximo) piso para alquilar en España y quieres números de verdad, no corazonadas.
  • Quieres comparar varios inmuebles con el mismo criterio y decidir con datos.
  • Vas a pedir hipoteca y quieres llegar al banco con el DSCR ya calculado.
  • Desconfías de las cifras que llegan sin enseñar de dónde salen.

No es para ti si…

  • Buscas una promesa de rentabilidad garantizada. Aquí no la hay: hay método.
  • Quieres analizar alquiler turístico o por habitaciones — para eso hay plantillas específicas con esta misma metodología.
  • Esperas asesoramiento fiscal o jurídico personalizado. Esto es una herramienta de análisis, no un asesor.

Precio

Menos que una tasación. Mucho menos que un error.

Todo lo que te llevas

Un archivo .xlsx estándar, sin macros y sin sorpresas, que puedes reutilizar en todos los pisos que analices, para siempre.

7 hojas conectadas
De los inputs al veredicto, con el cribado legal primero.
Modelo a 10 años
Cuenta de resultados, hipoteca e IRPF, año a año.
Guía de usuario completa
Paso a paso: qué celda tocar, cómo leer cada métrica y cómo interpretar el veredicto.
Caso de ejemplo
Precargado con datos realistas para que veas cómo se usa.
Actualizaciones 1.x
Las mejoras de esta versión, incluidas en tu compra.
¿Vas a analizar varias estrategias? Las 5 plantillas + las 3 guías regulatorias están en el pack completo de LadrilloLab.

Preguntas frecuentes

Lo que preguntarías antes de comprar.

¿Qué calcula exactamente la plantilla?

Más de 20 métricas de decisión: capital invertido, rentabilidad bruta y neta, cap rate, NOI, cuota de hipoteca con amortización francesa, DSCR, cashflow antes y después de impuestos, cash-on-cash, renta de equilibrio, margen de seguridad, GRM, payback y el acumulado a 10 años. Y todo desemboca en un veredicto de viabilidad en verde, ámbar o rojo.

¿Incluye la fiscalidad española?

Sí, y es su gran diferencia frente a las plantillas genéricas: IRPF del alquiler con la deducción por amortización del 3 % sobre el valor de construcción, intereses de hipoteca deducibles y las reducciones sobre el rendimiento neto de la Ley 12/2023. La capa fiscal va fechada y versionada. Eso sí: es una herramienta de análisis, no sustituye a tu asesor fiscal.

¿Necesito saber de Excel o de finanzas?

No. Solo editas las celdas marcadas en color crema — precio, renta, gastos, hipoteca — y el resto se recalcula solo. Cada métrica lleva su definición al lado, y si quieres ir más allá, todas las fórmulas están a la vista: puedes auditar de dónde sale cualquier número.

¿Viene con instrucciones?

Sí. Incluye una guía de usuario completa que te lleva paso a paso: qué celdas tocar, cómo introducir tus datos, qué significa cada métrica y cómo interpretar el veredicto del semáforo. Aunque no hayas montado nunca un modelo, sabrás usarla en la primera sesión.

¿Con qué programas funciona?

Con Microsoft Excel (2016 o posterior, incluido Microsoft 365), LibreOffice Calc y Google Sheets. Es un archivo .xlsx estándar, sin macros y sin conexiones externas: lo que compras es lo que ves.

¿Cómo la recibo y cuántas veces puedo usarla?

Descarga inmediata tras el pago: recibes el archivo en tu correo al instante. Es tuya para siempre y puedes usarla en tantos análisis como quieras. Las actualizaciones de la versión 1.x están incluidas.

¿Y si mi estrategia es por habitaciones, turística o de reforma y venta?

Esta plantilla está optimizada para el alquiler habitual: contrato LAU, renta mensual y fiscalidad de vivienda. Para las otras estrategias hay plantillas específicas con la misma metodología auditable — las encuentras en ladrillolab.com.

El siguiente piso que mires,
míralo con números de verdad.

Una tarde con esta plantilla te dice más que un mes de portales inmobiliarios. Y si el ladrillo no sale, saberlo antes de firmar es lo más rentable que harás este año.

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