La inmobiliaria anuncia un 4% de rentabilidad. Nuestro cálculo da 4,7%. Y aun así el veredicto es rojo

Un piso de 43 m² con una habitación en Nuevos Ministerios, Madrid. Precio: 370.000 €. En la descripción del anuncio, la inmobiliaria incluye una estimación de rentabilidad del 4%.

Lo normal en este tipo de análisis sería descubrir que el número está inflado. Aquí pasa lo contrario: al calcularlo con comparables reales de la zona, la rentabilidad bruta sale 4,7%. La inmobiliaria se quedó corta.

Y la operación sigue sin salir.

Ese es exactamente el motivo de este artículo. No es que las inmobiliarias mientan con la rentabilidad bruta. Es que la rentabilidad bruta no sirve para decidir nada. Es un número de titular que ignora los gastos de compra, la vacancia, los impagos, los gastos recurrentes y, sobre todo, la hipoteca.

Aquí tienes el análisis completo, con cada fórmula a la vista.

El inmueble

Nuevos Ministerios es una zona de oficinas donde se concentran muchas de las grandes empresas del país. El perfil de inquilino natural es claro: profesional soltero que viene a trabajar a Madrid. Sobre el papel, buen encaje para un estudio de una habitación.

Pero el encaje comercial y el encaje financiero son cosas distintas. Vamos a las cuentas.

Paso 1: ¿por cuánto se alquila realmente?

Antes de calcular ninguna rentabilidad hay que saber cuánto entra por la puerta cada mes. Y eso no se estima a ojo: se busca.

El método: en el buscador de alquiler de idealista, filtramos por la misma zona, tamaño entre 40 y 60 m² y una sola habitación, desmarcando el resto de opciones para que no se cuelen pisos que no comparan.

Resultado: 41 anuncios de características similares. Los precios van desde 1.125 € hasta 2.700 €: hay de todo, y por eso una media individual engaña. Lo útil es el dato agregado que el propio portal publica al pie de la búsqueda:

Aplicado a nuestros 43 m²:

Aquí conviene detenerse un segundo, porque es el error más frecuente que se comete en este paso. Si en lugar de buscar comparables usaras el precio medio del distrito que publican los informes de prensa, obtendrías una cifra mucho más baja. ¿Por qué? Porque la media del distrito está dominada por pisos grandes, y los pisos pequeños se alquilan sistemáticamente muy por encima del precio medio por metro cuadrado. En este caso, la diferencia entre usar el dato del distrito y usar comparables reales de 40–60 m² supera el 25%.

Paso 2: la rentabilidad bruta

Con la renta estimada ya podemos calcular la métrica más citada y menos útil del sector:

4,7%, no 4%. La estimación de la inmobiliaria era conservadora.

¿Significa eso que es una buena inversión? No significa absolutamente nada todavía. La rentabilidad bruta es un porcentaje indicativo que sirve para una sola cosa: descartar rápido. Si la bruta ya sale mal, no sigas. Si sale bien, no celebres: solo has pasado el primer filtro de tres.

Fíjate en todo lo que este 4,7% ignora: lo que cuesta comprar, las semanas sin inquilino, los impagos, el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y la hipoteca. Todo eso está por venir.

Paso 3: comprar cuesta más que el precio

Primer factor que la bruta no ve. Tú no inviertes 370.000 €; inviertes bastante más.

Los gastos de compra en España incluyen:

• Impuestos. En la Comunidad de Madrid, la compra de vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo general del 6%. Los tipos reducidos y bonificaciones están ligados a vivienda habitual o familia numerosa: una compra para alquilar no accede a ellos.
• Notaría, registro y gestoría.
• Comisión de la inmobiliaria al comprador. En España es habitual que la agencia cobre no solo al vendedor, sino también a quien compra: entre un 2% y un 3%. Es un coste que mucha gente descubre tarde.

En conjunto, un 10% del precio es una cifra razonable para Madrid en una compra con intermediación.

A eso hay que sumar el amueblado. La reforma aquí es 0 € (el piso ya está renovado, y eso explica buena parte del precio), pero un piso amueblado se alquila bastante más rápido que uno vacío. Para un estudio pequeño, 3.000 € es suficiente.

Dos totales, y la diferencia importa. El amueblado no es coste de adquirir el inmueble: es dinero que pones para ponerlo en renta. Por eso queda fuera del coste de adquisición, que es el denominador del cap rate, y sí entra en el capital invertido, que es contra lo que se mide lo que has puesto de tu bolsillo.

Paso 4: la renta que cobras no es la renta que firmas

Segundo factor invisible. El contrato dice 1.450 € al mes, pero tú no ingresas 17.400 € al año. Hay dos fugas:

Vacancia: 5%. Si el inquilino se queda años, esto tiende a cero. Pero con contratos de un año, entre que sale uno y entra otro pasan un par de semanas o tres. Un 5% equivale a unas tres semanas de piso vacío al año: razonable, ni optimista ni catastrofista.

Impago: 1%. Ojalá nunca ocurra, y estudiar bien al inquilino es la mejor defensa. Pero un 1% es lo mínimo que debe asumir un modelo honesto.

Crecimiento de la renta: 2% anual. Hoy la actualización está bastante controlada y no se puede subir la renta libremente de un año a otro; debe seguir la referencia de actualización. Con inflación en el entorno del 2–3%, asumir un 2% es prudente.

Paso 5: los gastos recurrentes y la rentabilidad neta

Tercer factor. IBI, comunidad de propietarios, seguro y mantenimiento suman en torno a 2.400 € al año para un piso de este tamaño. (Aquí no incluimos gastos de gestión, porque asumimos autogestión; si contratas a un gestor, súmale aproximadamente una mensualidad. Y aplicamos un 2% de inflación anual a estos gastos, la misma que a la renta.)

Con esto llegamos al NOI (resultado neto de explotación), que es la cifra que de verdad describe el activo:

Y de ahí, la escalera completa de rentabilidad:

Tres números, un solo piso, ninguno falso. Esa es la razón por la que "rentabilidad" sin apellido no significa nada. Cuando alguien te dice un porcentaje, la pregunta correcta es siempre: ¿bruta o neta? ¿sobre el precio o sobre lo que de verdad he puesto?

Y fíjate en el orden: bruta > neta > cap rate. Si alguna vez ves una "rentabilidad neta" superior a la bruta, es que la están calculando sobre el capital aportado con hipoteca de por medio. Eso no es rentabilidad neta: es cash-on-cash, y mide otra cosa completamente distinta.

Paso 6: el cribado de legalidad (antes que cualquier número)

Antes de seguir con las cuentas hay un paso que en este análisis pasamos rápido pero que en la práctica va primero: verificar que el inmueble está en regla. Cargas registrales, situación urbanística, estado de la comunidad, derramas aprobadas, ocupación.

Paso 7: la hipoteca, donde la operación se rompe

Aquí es donde todo cambia.

Si ya tienes vivienda habitual y compras un segundo inmueble como inversión, lo habitual es que el banco financie hasta el 70%. Es decir: 30% de entrada.

Y ahora la comparación que decide la operación:

El piso no genera suficiente para pagar su propia hipoteca. Y esto es antes de IRPF.

La métrica que resume esto se llama DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda):

Un DSCR por debajo de 1 significa que lo que ingresas no cubre lo que debes. Cada mes tienes que poner dinero de tu bolsillo para sostener la inversión.

El cash-on-cash, flujo de caja anual dividido entre los 151.000 € que has puesto, confirma el diagnóstico: −0,7% antes de impuestos y −1,3% después.

¿Mejora con el tiempo?

Sí, poco a poco. Con hipoteca a tipo fijo, la cuota se mantiene en 15.064 € todos los años mientras la renta crece un 2% anual. Las dos líneas convergen y se cruzan.

Diez años poniendo dinero cada mes antes de que la operación deje de sangrar. Puede ser una decisión legítima si tu apuesta es la revalorización. Pero entonces es una apuesta sobre el precio, no una inversión en rentas, y hay que llamarla por su nombre.

El simulador de escenarios

Fíjate en lo importante: incluso en el escenario optimista no se llega a verde. Como mucho, ámbar. Y eso asumiendo simultáneamente una renta un 5% superior, menos vacancia y tipos más bajos: tres cosas buenas a la vez.

Paso 8: ¿y si lo compramos al contado?

Quitemos la deuda. Ponemos 100% de entrada y vemos qué pasa.

Sin los 15.064 € anuales de hipoteca, el cash flow pasa a ser claramente positivo. Problema resuelto, ¿no?

No exactamente.

129.892 € en diez años suena a mucho dinero. Y lo es. Pero has puesto 410.000 € el primer día. Esa es la trampa mental que hace que tantas inversiones inmobiliarias parezcan mejores de lo que son: se mira el flujo que entra y se olvida la montaña de capital que se quedó inmovilizada.

Con ese ritmo, recuperar la inversión te llevaría casi 35 años.

¿Y la revalorización?

Es el argumento que aparece siempre a estas alturas, y es legítimo. Pero conviene cuantificarlo en lugar de invocarlo:

Con 129.892 € de cash flow acumulado a diez años sobre una inversión de 410.000 €, el piso tendría que revalorizarse cerca de 300.000 € para que recuperaras la inversión en un plazo razonable de unos diez años.

Eso implicaría que un piso de 370.000 € pasara a valer unos 670.000 €. Puede ocurrir. Pero si tu tesis de inversión depende de que eso pase, entonces estás especulando con el precio, no invirtiendo en rentas. Son estrategias distintas, con riesgos distintos, y merecen llamarse por su nombre.

Lo que deberías llevarte de aquí

1. La rentabilidad bruta no decide nada. Aquí salió mejor que la anunciada (4,7% frente al 4%) y la operación es roja igualmente. Sirve para descartar, nunca para aprobar.
2. Busca comparables, no medias de distrito. Mismo tamaño, misma tipología, misma zona. La diferencia entre hacerlo bien y hacerlo por encima superó el 25% en este caso.
3. Suma el 10% de gastos de compra desde el principio. Impuestos, notaría, registro, gestoría y, en España, también la comisión de la inmobiliaria al comprador.
4. Si el DSCR es menor que 1, no sigas. El piso tiene que poder pagar su propia hipoteca. Si no puede, la estás pagando tú, todos los meses.
5. Al contado no arregla una mala operación; solo esconde el problema. Quitar la deuda elimina el cash flow negativo, pero un payback de 35 años sigue siendo un payback de 35 años.

No estoy diciendo que nadie deba comprar este piso. Estoy diciendo que ese 4% llegó sin enseñar de dónde salía, y que ahora ya sabes calcular el tuyo.

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