Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en España (con cada fórmula explicada)

Pregunta a cinco personas por la rentabilidad del mismo piso y te darán cinco números distintos. Ninguno será falso. Todos medirán cosas diferentes.

Ese es el problema real del sector: no es que las cifras mientan, es que se publican sin apellido. Alguien dice "este piso da un 6%" y no aclara si es bruta o neta, si es sobre el precio o sobre el dinero que has puesto de tu bolsillo, si incluye la hipoteca o la ignora. Y esas diferencias no son matices: pueden convertir un 6% en un 2%, o directamente en un número negativo.

Esta guía explica las cinco métricas que necesitas, en qué orden usarlas y qué decisión toma cada una. Cada fórmula viene con su porqué, y con un ejemplo numérico para que la puedas replicar hoy mismo con cualquier anuncio.

Las cinco métricas, en una tabla

El ejemplo que usaremos

Para que ninguna fórmula se quede en abstracto, iremos aplicándolas todas al mismo piso ficticio. Números redondos, elegidos para que se vea la mecánica:

Es un piso que sale bien. Verás el ejercicio completo y sabrás qué aspecto tiene una operación sana: justo lo que te permitirá reconocer una que no lo es.

Paso previo: el ingreso no es la renta del contrato

Todas las fórmulas parten de una cifra de ingresos. Si esa cifra está mal, todo lo demás está mal. Dos avisos antes de empezar.

Usa comparables, no medias de distrito

Para estimar la renta, busca en un portal anuncios de la misma zona, el mismo tamaño y la misma tipología, y toma el precio medio por metro cuadrado de esa búsqueda concreta.

No uses el precio medio del distrito que publican los informes de prensa. Esa media está dominada por pisos grandes, y los pisos pequeños se alquilan sistemáticamente muy por encima del precio medio por metro cuadrado. La diferencia entre ambos métodos puede superar el 25%: suficiente para descartar operaciones buenas y aceptar malas.

Descuenta vacancia e impago

La renta que firmas no es la que ingresas. Entre que sale un inquilino y entra otro pasan semanas, y siempre existe riesgo de impago. Un modelo honesto asume, como mínimo:

• Vacancia 5% ≈ tres semanas de piso vacío al año
• Impago 1% como suelo prudente

Esos 720 € de diferencia respecto a los 12.000 € nominales son la primera dosis de realidad.

1. Rentabilidad bruta

Es la métrica más citada y la menos útil. Ignora absolutamente todo: gastos de compra, vacancia, impagos, IBI, comunidad, seguro, mantenimiento e hipoteca.

En nuestro ejemplo:

(Fíjate en que la bruta se calcula sobre la renta nominal, sin descontar vacancia. Por eso es tan optimista por naturaleza.)

Para qué sirve. Para una sola cosa: descartar rápido. Es un filtro de treinta segundos que te permite mirar veinte anuncios y quedarte con tres. Si la bruta ya sale mal, no sigas. Si sale bien, no celebres: solo has pasado el primero de cinco filtros.

El error clásico: tratarla como veredicto. Un piso con una bruta excelente puede ser una operación que pierda dinero cada mes.

2. Los gastos de compra: el precio no es la inversión

Antes de la siguiente métrica hace falta un concepto que la bruta ignora por completo: tú no inviertes el precio del piso. Inviertes bastante más.

Los gastos de compra en España incluyen:

• Impuestos. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma y varía mucho de una a otra. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el tipo general es del 6%. Los tipos reducidos y bonificaciones suelen estar ligados a vivienda habitual o familia numerosa: una compra para alquilar no accede a ellos.
• Notaría, registro y gestoría.
• Comisión de la inmobiliaria al comprador. En España es habitual que la agencia cobre no solo al vendedor, sino también a quien compra: entre un 2% y un 3%. Mucha gente lo descubre tarde.

En conjunto, entre el 8% y el 12% del precio según comunidad autónoma e intermediación. Súmale amueblado si procede y reforma si la necesita.

En nuestro ejemplo, asumiendo un 10%:

3. El NOI: la cifra que describe el activo

El NOI (resultado neto de explotación) es el motor de casi todas las métricas serias:

Los gastos operativos son IBI, comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento y, si la contratas, gestión externa.

El NOI no incluye la hipoteca. Y esa exclusión es deliberada, no un olvido: el NOI mide cómo se comporta el inmueble, con independencia de cómo lo pagues. Dos personas que compran el mismo piso, una al contado y otra financiada, tienen el mismo NOI, porque es el mismo piso, con el mismo inquilino y la misma comunidad.

En nuestro ejemplo:

4. Rentabilidad neta

En nuestro ejemplo:

Del 6,67% bruto hemos bajado al 5,04% neto. Más de punto y medio se lo comieron los gastos y la vacancia, y todavía no hemos tocado ni la hipoteca ni el IRPF.

Un apunte sobre el denominador, porque verás otras versiones circulando. Aquí la neta se calcula sobre el precio de compra, no sobre el capital que has aportado. ¿Por qué? Porque así mide la calidad del activo sin mezclarla con la financiación. El mismo piso debe dar la misma neta lo compre quien lo compre.

Si divides entre el capital aportado, estás midiendo el efecto de la deuda. Es legítimo, pero se llama cash-on-cash y responde a otra pregunta.

5. Cap rate

Idéntico a la neta salvo por el denominador: aquí sí incluimos los gastos de compra, porque responde a "¿cuánto rinde el dinero total que he tenido que poner?".

En nuestro ejemplo:

La escalera queda así:

Bruta > neta > cap rate. Siempre, en ese orden. Si en algún análisis ves este orden roto, hay un error de cálculo o una definición distinta que no te han declarado.

Para qué sirve el cap rate. Para comparar contra alternativas. Un cap rate se pone al lado de lo que rinde la deuda pública, un depósito o un fondo indexado, con la diferencia de que esas alternativas no requieren buscar inquilinos, atender averías ni asumir derramas. Si tu cap rate no supera con holgura al activo sin riesgo, no te están pagando por el trabajo ni por el riesgo.

6. Cash-on-cash

Esta es la métrica del apalancamiento: mide qué rinde tu dinero, no el piso. Por eso es la más seductora y la más fácil de malinterpretar.

En nuestro ejemplo, con financiación del 70% a 25 años al 3,20%:

La regla que casi nadie explica: el apalancamiento suma solo cuando el cap rate del inmueble supera el coste de la deuda. Aquí el cap rate es 4,59% y la hipoteca cuesta 3,20%: hay margen, y por eso la operación funciona. Cuando esos dos números se acercan, o se cruzan, el apalancamiento deja de multiplicar ganancias y empieza a multiplicar pérdidas.

Y un matiz honesto sobre esta métrica: el cash-on-cash sale bajo (2,43%) porque la cuota incluye la amortización del principal, que no es un gasto sino ahorro forzoso: cada mes reduces deuda y aumentas patrimonio. Por eso el cash-on-cash subestima el retorno total de una operación apalancada. Sirve para saber cuánto dinero te entra en el bolsillo, no cuánta riqueza construyes.

El error clásico: un cash-on-cash del 15% no significa que la operación sea buena. Puede significar simplemente que has puesto muy poco dinero. Míralo siempre junto al DSCR.

7. DSCR: la métrica de veto

El DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda) responde a la pregunta más simple e importante de todas: ¿el piso puede pagar su propia hipoteca?

En nuestro ejemplo:

Cómo leerlo:

Nuestro 1,24 entra en verde por poco: el alquiler cubre la cuota y sobra algo para absorber sustos.

Mucha gente cree que el DSCR es cosa de fondos de inversión. No lo es: si tienes un piso y una hipoteca, tienes un DSCR, lo calcules o no. La única diferencia es si te enteras antes o después de firmar ante notario.

Trátalo como un veto. Si sale por debajo de 1 en el escenario base, la respuesta es no, por muy bonita que sea la bruta.

Antes que cualquier número: el cribado de legalidad

Una advertencia que va por delante de las cinco métricas: verifica primero que el inmueble está en regla. Cargas registrales, situación urbanística, estado de la comunidad, derramas ya aprobadas, ocupación, licencias si el uso previsto las requiere.

Errores frecuentes

El orden de trabajo, resumido

1. Cribado de legalidad. Si hay bandera roja, para aquí.
2. Bruta. Filtro de treinta segundos para descartar.
3. Neta y cap rate. ¿Es bueno el activo? ¿Bate a las alternativas sin riesgo?
4. DSCR. ¿Se paga solo? Si es <1, veto.
5. Cash-on-cash. Solo si ha superado todo lo anterior.

Cinco pasos, en ese orden. La mayoría de la gente hace el 2 y firma.

Preguntas frecuentes

Fuentes y metodología