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Plantilla Excel · Reforma y venta · España

Comprar, reformar, vender. Esta plantilla te dice si hay beneficio o solo trabajo.

Un flip no es un alquiler: es un proyecto a meses vista donde cada retraso come margen. Esta plantilla modela la cascada completa — compra, reforma con imprevistos, financiación puente, venta e impuestos — y la contrasta con la regla del 70 % antes de que firmes las arras.

Comprar la plantilla 49 € Ver qué incluye

Descarga inmediata · .xlsx sin macros · con guía de usuario · Excel, LibreOffice y Google Sheets

ladrillolab-reforma-y-venta.xlsx
PortadaInputsCribado legalModeloMétricasEscenariosDashboard
Dashboard real de la plantilla de reforma y venta: veredicto en semaforo, beneficio neto y ROI del proyecto

Captura real del caso de ejemplo incluido. Veredicto: ámbar. Aquí nadie te endulza el ladrillo.

Cascada económica completa del proyecto Regla del 70 % integrada Retrasos y sobrecostes en los escenarios Sin macros ni conexiones externas

El problema

Lo compras por 110, metes 40 y lo vendes por 215. ¿Y los imprevistos?
¿Los intereses del puente? ¿La plusvalía? ¿Los 4 meses de retraso?

En un flip, el enemigo no es la reforma: es todo lo que la rodea. Los imprevistos que nadie presupuesta, los intereses que corren cada mes, los gastos de venta, la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia. La diferencia entre el margen de la servilleta y el margen real decide si el proyecto merece seis meses de tu vida.

La diferencia LadrilloLab

Sigue cualquier cifra hasta su origen.

En esta plantilla no hay números huérfanos. Cada cifra se rastrea, celda a celda, hasta un supuesto que tú controlas. Así se lee, por ejemplo, el margen del proyecto:

Cifras del caso de ejemplo incluido en la plantilla. Añade 4 meses de retraso y toda la cascada se recalcula al instante.

Qué incluye

Siete hojas. Un método completo.

De los supuestos al veredicto, en el orden en que decide un profesional: primero la legalidad de la obra, después la cascada del proyecto.

HOJA 01

Inputs

El proyecto entero en una hoja: compra, presupuesto de reforma con imprevistos, licencias y honorarios, plazos de obra y venta, financiación puente, ARV y fiscalidad de la ganancia.

Imprevistos 15 %Plazos editables
HOJA 02

Cribado legal

Seis preguntas propias de un flip: ¿la obra es legalizable?, ¿respeta la normativa urbanística?, ¿podrás entregar el CEE?, ¿la titularidad está limpia de herencias y proindivisos?

Obra legalizableUrbanismoSemáforo
HOJA 03

Cascada económica

No es una cuenta anual: es la cascada del proyecto. Del ARV bajan gastos de venta y plusvalía; de ahí, todos los costes hasta el beneficio neto. Cada partida, en su línea.

Cascada completaControl de caja
HOJA 04

Métricas

Las cifras que deciden un flip: ROI sobre capital y anualizado, margen sobre venta, beneficio por mes, MoIC, precio de venta de equilibrio, colchón de venta y la regla del 70 %.

Regla del 70 %Definiciones incluidas
HOJA 05

Escenarios y sensibilidad

Base, optimista y pesimista con las palancas que arruinan flips: precio de venta, sobrecoste de reforma y meses de retraso. Más la tabla venta × reforma.

RetrasosVenta × reforma
HOJA 06

Dashboard

Veredicto global en semáforo, beneficio neto, ROI, margen y el control de caja del proyecto. La página que responde: ¿merece estos meses de tu vida?

Veredicto globalBeneficio neto
HOJA 07

Portada y fuentes

Leyenda de colores, guía de uso y fuentes de los supuestos, fechadas. Porque un supuesto sin fecha es media verdad.

Fuentes fechadasVersionada

Por dentro

Así se ve la plantilla de verdad.

Capturas del archivo real, no una maqueta. Te enseñamos el método a la vista; los números completos y las fórmulas llegan cuando la abres.

Cribado legal
Hoja Cribado legal de reforma y venta: obra legalizable, normativa urbanistica, CEE y titularidad con semaforo
Cribado legal — ¿la obra es legalizable?Urbanismo, licencias, CEE y titularidad. Si algo falla, el semáforo avisa.
Cascada
Hoja Modelo con la cascada economica del proyecto de reforma y venta hasta el beneficio neto
Cascada — del ARV al beneficio netoIngreso de la venta menos todos los costes del proyecto. Partida a partida.
Escenarios
Hoja Escenarios de reforma y venta con sensibilidad precio de venta frente a coste de reforma
Escenarios — la prueba de estrés¿Y si la venta cae un 10 % y la obra sube un 25 %? La tabla responde.
Inputs
Hoja Inputs del proyecto de reforma y venta con compra, obra, plazos y financiacion en celdas crema
Inputs — el proyecto completoCompra, reforma, plazos, puente y venta. Solo tocas lo crema.

Capturas parciales de la versión 1.0 · jun 2026

Las cifras que deciden

Las métricas de un proyecto, no las de un alquiler.

Regla del 70 %
Precio máximo de compra: ≤ 70 % del ARV menos la reforma. La plantilla te dice si la cumples.
Margen sobre venta
Beneficio neto entre precio de venta. El estándar del sector para comparar flips.
ROI anualizado
El ROI llevado a un año, para comparar el flip con cualquier otra inversión.
Beneficio por mes
Beneficio neto entre los meses del proyecto. Tu sueldo real por este trabajo.
Precio de venta de equilibrio
El precio al que el beneficio es cero. Todo lo que vendas por encima, es margen.
Colchón de venta
Cuánto puede caer el precio de venta antes de entrar en pérdidas.
MoIC
Por cada euro invertido, cuántos tienes al final. El múltiplo del proyecto.
Coste financiero total
Lo que te cuesta el préstamo puente durante todo el proyecto, retrasos incluidos.

Y además: capital propio invertido, coste total del proyecto, beneficio bruto y neto, ROI sobre capital, meses totales… todas con su definición al lado y su fórmula visible.

Hecha para proyectos, no para rentas

Lo que un flip tiene y un alquiler no — y las plantillas de rentas no pueden calcular.

Un flip no genera rentas: genera (o destruye) un beneficio único en un plazo. Cambia la estructura, cambia la fiscalidad y cambia el riesgo. Esta plantilla nace de esas diferencias.

La regla del 70 %, integrada

El estándar del sector para no pagar de más: compra como máximo el 70 % del valor tras reforma menos el coste de la obra. La plantilla la calcula con tus números y te dice, en una celda, si la cumples.

Precio máx. de compra · sí/no automático

La fiscalidad de vender, no de alquilar

Impuesto sobre la ganancia patrimonial con tipo editable, y la plusvalía municipal como línea propia de la cascada — los dos bocados que la servilleta siempre olvida.

Ganancia patrimonial · plusvalía municipal

El tiempo es un coste

Cada mes de retraso suma intereses del puente, IBI, comunidad y seguro. Los escenarios incluyen los retrasos como palanca y las métricas te dan el beneficio por mes: tu sueldo real del proyecto.

Retrasos en escenarios · beneficio por mes

Honestamente

Para quién es — y para quién no.

Es para ti si…

  • Estás valorando tu primer (o próximo) proyecto de comprar, reformar y vender y quieres el margen real, no el de la servilleta.
  • Quieres saber el precio máximo que puedes pagar por el activo antes de negociar — no después.
  • Vas a usar financiación puente y necesitas ver cuánto margen se come cada mes de retraso.
  • Desconfías de los flips de las redes donde nadie resta imprevistos, plusvalía ni impuestos.

No es para ti si…

  • Buscas una promesa de beneficio garantizado. Aquí no la hay: hay método.
  • Tu estrategia es comprar para alquilar — para eso están las plantillas de alquiler habitual, por habitaciones y turístico.
  • Esperas asesoramiento fiscal o jurídico personalizado. Esto es una herramienta de análisis, no un asesor.

Precio

El 0,1 % del presupuesto de tu reforma. Mucho menos que un error.

Todo lo que te llevas

Un archivo .xlsx estándar, sin macros y sin sorpresas, que puedes reutilizar en todos los análisis que hagas, para siempre.

7 hojas conectadas
De los inputs al veredicto, con la legalidad de la obra primero.
Cascada económica
Del ARV al beneficio neto, partida a partida.
Guía de usuario completa
Paso a paso: qué celda tocar y cómo leer cada métrica.
Regla del 70 % integrada
Tu precio máximo de compra, calculado.
Actualizaciones 1.x
Las mejoras de esta versión, incluidas en tu compra.
¿Vas a analizar varias estrategias? Las 5 plantillas + las 3 guías regulatorias están en el pack completo de LadrilloLab.

Preguntas frecuentes

Lo que preguntarías antes de comprar.

¿En qué se diferencia de las plantillas de alquiler?

En que un flip no es una renta: es un proyecto. En vez de una cuenta anual a 10 años, esta plantilla modela la cascada económica completa de un proyecto a meses vista: compra, reforma con imprevistos, licencias, financiación puente, mantenimiento durante la obra, venta, plusvalía municipal e impuesto sobre la ganancia. Y sus métricas son de proyecto: ROI anualizado, margen sobre venta, beneficio por mes, MoIC y la regla del 70%.

¿Qué es la regla del 70% y cómo la aplica?

Es el estándar del sector para no pagar de más: el precio de compra no debería superar el 70% del valor tras reforma (ARV) menos el coste de la obra. La plantilla calcula tu precio máximo de compra con tus números y te dice automáticamente si tu operación la cumple. Es la cifra con la que deberías sentarte a negociar.

¿Cómo trata los retrasos y sobrecostes?

Como lo que son: el mayor riesgo de un flip. Los imprevistos entran como porcentaje del presupuesto de reforma, y los escenarios incluyen meses de retraso y sobrecoste de obra como palancas editables. Cada mes extra suma intereses del préstamo puente, IBI, comunidad y seguro — y la plantilla te enseña cuánto margen se come.

¿Incluye la fiscalidad de la venta?

Sí: el impuesto sobre la ganancia patrimonial con tipo editable y la plusvalía municipal como línea propia de la cascada. Son los dos costes que más márgenes de servilleta destruyen. La capa fiscal va fechada; no sustituye a tu asesor.

¿Necesito saber de Excel o de finanzas?

No. Solo editas las celdas marcadas en color crema y el resto se recalcula solo. Incluye una guía de usuario completa y cada métrica lleva su definición al lado. Todas las fórmulas están a la vista.

¿Con qué programas funciona y cómo la recibo?

Con Microsoft Excel (2016 o posterior), LibreOffice Calc y Google Sheets. Es un .xlsx estándar sin macros. Descarga inmediata tras el pago, usos ilimitados y actualizaciones de la versión 1.x incluidas.

Negocia la compra sabiendo
tu número máximo.

Una tarde con esta plantilla te dice si ese flip da beneficio o solo trabajo — y cuál es el precio máximo que puedes pagar. Llevar ese número a la negociación es lo más rentable que harás este año.

Comprar la plantilla 49 € CADA NÚMERO, SU PORQUÉ