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La pregunta que frena a casi todo el mundo no es si el piso saldrá rentable. Es más básica: ¿cuánto dinero hay que tener ahorrado para empezar?
La respuesta que circula por todas partes es el 20 % de entrada más un 10 % de gastos. Un 30 % y listo. Es una cuenta correcta… para comprar la casa donde vas a vivir. Para un piso que vas a alquilar está mal, y no por poco: se queda corta en unos 25.000 € sobre un inmueble de 150.000 €.
Este artículo hace la cuenta completa: la entrada real que exige el banco cuando el piso no es tu vivienda habitual, los gastos de compra, lo que cuesta dejarlo listo para alquilar y el colchón que casi nadie presupuesta. Con tres presupuestos cerrados al final.
Aviso: contenido divulgativo elaborado con datos públicos. No es asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión. Las condiciones de financiación varían por entidad y perfil, y los tipos impositivos autonómicos cambian con frecuencia: verifica siempre antes de firmar.
La cuenta que te han contado
Un piso de 150.000 €. El banco financia el 80 %, así que pones 30.000 € de entrada. Le sumas un 10 % de gastos, unos 15.000 €. Total: 45.000 €.
Esa cuenta tiene dos problemas. El segundo lo veremos luego (el 10 % genérico de gastos tampoco se cumple en ninguna comunidad concreta). El primero es más grave, porque cambia la partida más grande de todas.
La entrada real: 30 %, no 20 %
Las entidades distinguen entre la vivienda donde vas a vivir y cualquier otra. La segunda entra en la categoría de segunda vivienda o inversión, y ahí la financiación se recorta.
| Condición | Vivienda habitual | Para alquilar |
|---|---|---|
| Financiación | Hasta el 80 % | 60 % – 70 % |
| Entrada | 20 % del precio | 30 % – 40 % |
| Plazo | Hasta 30 años | 20 – 25 años |
| Tipo de interés | De referencia | Algo más alto |
| Entrada sobre 150.000 € | 30.000 € | 45.000 € |
El razonamiento del banco es sencillo y bastante lógico: si vienen mal dadas, lo último que una persona deja de pagar es la casa donde vive. El piso de inversión va después en la lista de prioridades. Más riesgo para la entidad, más capital por tu parte.
Dos matices que importan. El porcentaje se aplica sobre el menor entre precio y tasación, no sobre el precio a secas: si compras por 150.000 € y el tasador firma 140.000 €, el 70 % se calcula sobre 140.000 y tu entrada sube. Y el plazo más corto no es un detalle administrativo: menos años significa cuota más alta, que es justo lo que aprieta el flujo de caja del primer año.
Los gastos de compra
Encima de la entrada van los impuestos y la formalización. Para el piso de 150.000 € en Madrid, con ITP del 6 %:
| Partida | Importe |
|---|---|
| ITP (6 %, Madrid) | 9.000 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 450 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 400 € |
| Total | 11.050 € |
Un 7,4 % sobre el precio. En una comunidad con ITP del 10 % la misma operación se va por encima del 11 %: son más de 6.000 € de diferencia por el mismo piso, y depende de dónde está el inmueble, no de dónde vives tú.
Hay tres cosas que conviene tener claras antes de presupuestar esta partida, y las tratamos a fondo en la guía pilar: que el ITP no se calcula sobre lo que pagas sino sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es mayor (lo que penaliza justo a quien negocia bien), que varias comunidades aplican escala por tramos y no tipo único, y que la comisión de agencia no tiene un pagador fijado por ley y puede mover tres puntos porcentuales del total.
De la escritura al primer inquilino
Ya eres propietario. Todavía no cobras nada. Entre la firma y la primera renta hay un tramo que casi ningún presupuesto contempla.
| Partida | Orden de magnitud | Qué incluye |
|---|---|---|
| Lavado de cara | ≈ 6.000 € | Pintura, puesta a punto del baño, puntos de luz, cerradura. No es una reforma integral: es dejarlo presentable. |
| Muebles y electrodomésticos | ≈ 4.000 € | Solo si alquilas amueblado. Cocina y lavadora no son opcionales en casi ninguna plaza. |
| Trámites y certificados | 300 – 600 € | Altas de suministros, certificado energético, cédula de habitabilidad donde se exija. |
| Total puesta en marcha | ≈ 10.300 € |
Y hay una partida que no se paga en euros pero cuesta dinero igual: el tiempo. Entre firmar y tener inquilino pasan típicamente dos o tres meses (obras, altas, fotos, anuncio, visitas, selección, contrato). Durante esos meses la cuota del banco ya se está cobrando: la hipoteca empieza el mes siguiente a la firma, no cuando aparece el inquilino.
Si el piso necesita una reforma de verdad (fontanería, electricidad, distribución), esta partida se multiplica y el plazo se va a seis meses o más. Ese es otro tipo de operación y merece su propio análisis.
El colchón: la partida que no se gasta
Con la hipoteca del caso (105.000 € al 3,40 % a 25 años), la cuota mensual es de 520 €. Los gastos recurrentes del piso (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) suman otros 150 € al mes.
Esto no es dinero que gastes. Es dinero que tiene que existir y que no puedes tocar. Y no es prudencia de manual: es exactamente lo que separa esperar al inquilino correcto de aceptar al primero que llame a la puerta, y lo que evita tener que vender con prisa si el mercado se pone feo. Quien compra sin colchón no tiene una inversión más agresiva: tiene menos opciones.
La cuenta completa
Sumando las cuatro partidas para el piso de 150.000 € en Madrid:
| Partida | Importe | % del precio |
|---|---|---|
| Entrada (30 %) | 45.000 € | 30,0 % |
| Gastos de compra | 11.050 € | 7,4 % |
| Puesta en marcha | 10.300 € | 6,9 % |
| Colchón (6 meses) | 4.020 € | 2,7 % |
| Ahorro necesario | 70.370 € | 46,9 % |
Conviene decir lo obvio: este artículo no existe para desanimar a nadie. Existe para que el número con el que planificas sea el de verdad. Descubrir los 25.000 € que faltan tres semanas antes de la firma es bastante peor que descubrirlos ahora.
Tres presupuestos
La misma metodología aplicada a tres precios, para que encuentres el tuyo. ITP de Madrid (6 %) en los tres casos y financiación al 70 % a 25 años.
| Partida | 100.000 € | 150.000 € | 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Entrada (30 %) | 30.000 € | 45.000 € | 75.000 € |
| Gastos de compra | 7.750 € | 11.050 € | 17.600 € |
| Puesta en marcha | 8.000 € | 10.300 € | 14.000 € |
| Colchón (6 meses) | 2.860 € | 4.020 € | 6.400 € |
| Ahorro necesario | 48.610 € | 70.370 € | 113.000 € |
| % sobre el precio | 48,6 % | 46,9 % | 45,2 % |
Fíjate en la última fila, porque ahí está la regla que puedes llevarte: en los tres casos el ahorro necesario se mueve entre el 45 % y el 50 % del precio. Y el porcentaje baja ligeramente según sube el precio, por el mismo efecto tamaño que afecta a los gastos: notaría, registro, gestoría y tasación son casi fijos, así que pesan más en las operaciones pequeñas.
Con ITP del 10 % en lugar del 6 %, súmale unos cuatro puntos a cada columna.
En qué orden juntarlo
No todas las partidas tienen la misma prioridad, y el orden en que las reúnes dice bastante sobre si estás listo para comprar.
- El colchón primero. Seis meses de cuota y gastos, apartados y quietos. Va primero porque es lo primero que se recorta cuando las cuentas aprietan, y es justo lo que no debe recortarse.
- Los gastos de compra. Impuestos y formalización, en efectivo el día de la firma. No se financian: el banco presta sobre el valor del inmueble, no sobre la factura de la operación.
- La entrada. El 30 % que el banco no te presta. Es la partida grande, pero también la única que puedes ajustar buscando un piso más barato.
Errores frecuentes
Dar por hecho el 80 % de financiación
Es la referencia de vivienda habitual. En inversión, contar con el 70 % y llevarse una sorpresa al alza es mejor que al revés.
Contar el colchón como parte de la entrada
El día que lo necesitas ya está gastado en la firma. Son dos bolsillos distintos.
Calcular la entrada sobre el precio y no sobre la tasación
El banco aplica el porcentaje al menor de los dos. Una tasación por debajo del precio sube tu aportación euro por euro.
Olvidar la puesta en marcha
Firmar no es alquilar. Entre ambas cosas hay muebles, arreglos y dos o tres meses de cuota sin ingresos.
Usar el ITP de otra comunidad
Manda la comunidad donde está el inmueble. Y los tipos reducidos que ves anunciados casi siempre exigen vivienda habitual: en inversión no aplican.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso y alquilarlo?
Entre el 45 % y el 50 % del precio. Para un piso de 150.000 € en Madrid, unos 70.000 €: 45.000 € de entrada, 11.050 € de gastos de compra, 10.300 € de puesta en marcha y 4.020 € de colchón.
¿El banco financia el 80 % si el piso es para alquilar?
No. El 80 % es la referencia de vivienda habitual. Cuando el inmueble no va a ser tu residencia, lo habitual es el 60-70 % del menor entre precio y tasación, con plazo más corto y tipo algo más alto.
¿Se puede comprar sin entrada?
Con una hipoteca estándar sobre el propio inmueble, en la práctica no. Hay vías (aportar otra vivienda en garantía, comprar muy por debajo de tasación), pero todas suben el riesgo. Si el plan solo funciona sin poner capital, el problema no es la financiación: es el plan.
¿Cuánto colchón necesito?
Seis meses de cuota más gastos recurrentes, apartados y sin tocar. En el caso de este artículo, unos 4.020 €. Es lo que te permite esperar al inquilino adecuado en vez de aceptar al primero.
¿Cuánto cuesta poner el piso en alquiler?
Entre 8.000 € y 14.000 € para un piso habitable de 70-80 m²: lavado de cara, muebles si lo alquilas amueblado, altas y certificados. Más dos o tres meses hasta el primer inquilino, con la cuota ya corriendo.
¿La entrada y los gastos se pueden financiar?
No con la hipoteca del inmueble. Salen de tu ahorro y entran enteros en el capital invertido, que es el denominador del cash-on-cash: un error aquí cambia el resultado sin que el piso ni la renta hayan cambiado.
Fuentes y metodología
- Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, reparto de gastos hipotecarios
- Real Decreto 1426/1989, aranceles notariales; Real Decreto 1427/1989, aranceles registrales
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD
- Administraciones tributarias autonómicas, para el tipo de ITP vigente en cada territorio
- Banco de España, tipos de referencia de préstamos hipotecarios
- Condiciones de financiación para segunda vivienda e inversión: rangos habituales de mercado, septiembre de 2026
Supuestos del caso: piso de 150.000 € en Madrid (ITP 6 %) · financiación del 70 %, hipoteca de 105.000 € a tipo fijo del 3,40 % a 25 años, cuota de 520 € por cuadro francés · gastos recurrentes de 150 €/mes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) · puesta en marcha para un piso habitable de 70-80 m², sin reforma estructural · colchón de 6 meses de cuota y gastos. Los casos de 100.000 € y 250.000 € usan la misma metodología, escalando gastos recurrentes a 130 € y 200 €/mes. Cifras antes de IRPF.
Datos verificados a 1 de septiembre de 2026. Los porcentajes de financiación dependen de la entidad y del perfil, y los tipos autonómicos cambian con cada ley de medidas fiscales: confirma ambos antes de firmar.
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Comprueba si tu piso sale con ese dinero puesto
Tener el ahorro es la mitad de la pregunta. La otra mitad es si ese piso concreto, con esa renta y esos gastos, sale a cuenta. Sin registro, sin letra pequeña.
Guía de ITP y gastos de compra
Este artículo te da la anatomía del gasto. La guía te da la ejecución: la tabla de tipos de las 17 comunidades, los tipos reducidos y quién puede pedirlos, los recargos por perfil de comprador, la comparación de una misma compra en tres territorios, los plazos y modelos de liquidación, el protocolo de verificación en cinco minutos y la hoja de trabajo para llevar tu porcentaje exacto a la plantilla.
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La guía pilar de esta partida
Cuánto cuesta de verdad comprar un piso en España (todos los gastos, partida por partida)
Aquí hemos resumido los gastos de compra en una línea de la suma. El desglose completo está allí: quién paga cada cosa, la trampa del valor de referencia del Catastro, la escala por tramos del ITP y por qué la regla del 10 % falla.
Ver el desglose completo →