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Cuando el anuncio dice 150.000 €, vas a firmar un cheque bastante mayor.
Entre impuestos y gastos, comprar en España añade entre un 7% y un 14% sobre el precio. Y lo llamativo es de qué depende esa diferencia: no de lo bien que negocies, sino de en qué comunidad autónoma compras.
Sobre un piso de 150.000 €, la distancia entre la comunidad más barata y la más cara supera los 6.000 €. Es más de lo que la mayoría consigue regateando. Y es dinero que no vuelve: entra directamente en tu capital invertido y hunde la rentabilidad desde el primer día.
Este artículo desglosa la factura completa, partida por partida, con quién paga cada cosa.
Aviso: contenido divulgativo elaborado con datos públicos. No es asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión. Los tipos impositivos autonómicos cambian con frecuencia: verifica siempre con la administración tributaria de tu comunidad antes de firmar.
La factura completa
| Partida | ¿Quién paga? | Cuánto | Qué es |
|---|---|---|---|
| ITP | Comprador | 6% – 13% | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Autonómico. La partida grande, con diferencia. |
| Notaría | Comprador | 600 – 1.000 € | Arancel regulado por el Estado, según el valor de la escritura. |
| Registro | Comprador | 400 – 700 € | Inscripción de la propiedad a tu nombre. También arancel regulado. |
| Gestoría | Comprador | 300 – 500 € | Precio libre. Opcional si vas por libre, obligatoria de facto si hay hipoteca. |
| Tasación | Comprador | 300 – 600 € | Solo si hay hipoteca. |
| Nota simple | Comprador | 10 – 25 € | Dice quién es el dueño y qué cargas pesan sobre el inmueble. |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Variable | La paga quien vende, salvo pacto en contrario. |
| Comisión de agencia | Depende | 3% – 5% | No hay norma legal. Puede recaer en el vendedor, en el comprador o repartirse. Pregúntalo. |
Fíjate en las dos últimas filas, porque son las que más confusión generan.
Dos partidas que conviene aclarar antes de nada
Los gastos de la hipoteca son del banco
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en las hipotecas sobre vivienda el banco asume la gestoría, el registro, la notaría de la escritura de préstamo y el AJD de la hipoteca.
Al comprador solo le queda la tasación.
Si tu banco te pasa alguna de esas partidas, discútelo. No es una zona gris: está en la ley.
La comisión de agencia: pregunta, no supongas
Aquí no hay respuesta única, y quien te dé un porcentaje cerrado se lo está inventando. No existe ninguna norma legal que fije quién paga la comisión inmobiliaria. Puede recaer sobre el vendedor, sobre el comprador o repartirse entre ambos, y depende de la agencia, de la plaza y de lo que se pacte.
Lo más frecuente es que vaya incorporada en el precio del anuncio y la asuma quien vende. Pero no siempre: hay agencias que cobran honorarios también al comprador, y en Madrid es habitual encontrárselas. A eso se suman los servicios de personal shopper inmobiliario, que trabajan directamente para ti y te facturan a ti.
La instrucción práctica: pregúntalo expresamente antes de firmar arras y pídelo por escrito. Sobre un piso de 300.000 €, hablamos de entre 9.000 € y 15.000 € que cambian por completo tu capital invertido.
El ITP: la partida que lo decide todo
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava la compra de vivienda de segunda mano a un particular, que es el caso normal del pequeño inversor. Es competencia de cada comunidad autónoma, y ahí está toda la dispersión.
Los tipos generales van desde el 6% en las comunidades más baratas hasta el 13% en los tramos altos de las más caras. Algunas aplican un tipo único; otras, una escala por tramos de valor.
Cuidado con las escalas por tramos, porque es un error de cálculo caro: el tipo no se aplica de golpe a todo el valor. Cada tramo tributa a su propio tipo, igual que en el IRPF.
Un inmueble de 500.000 € en una escala 8/9/10 no paga el 10% de 500.000: paga el 8% del primer tramo, el 9% del segundo y el 10% solo del exceso. Confundir esto infla tu previsión varios miles de euros y te hace descartar operaciones viables.
Ninguna tabla es fuente válida para liquidar un impuesto, incluida cualquiera que publiquemos aquí. Los tipos autonómicos se modifican con cada ley de medidas fiscales, normalmente con efectos el 1 de enero. Antes de firmar, confirma tu tipo en la administración tributaria de la comunidad donde está el inmueble, no donde vives tú.
Si compras obra nueva, no hay ITP
La obra nueva comprada al promotor tributa por IVA al 10% (estatal, igual en toda España) más AJD (autonómico). Esto invierte la comparación según dónde estés: en comunidades con ITP bajo, la segunda mano sale fiscalmente mucho más barata; donde el ITP es alto, la diferencia se estrecha e incluso puede darse la vuelta.
La trampa: el ITP no se calcula sobre lo que pagas
Esta es la sorpresa más cara de toda la compra, y afecta especialmente a quien compra bien.
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP no es el precio pactado: es el valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble, cuando este es mayor. Pagas sobre el mayor de los dos, siempre.
¿Por qué te afecta a ti más que a nadie? Porque el modelo del pequeño inversor es comprar por debajo de mercado. Y precisamente las operaciones buenas (el piso que necesita reforma, la herencia con prisa, el chollo negociado) son las que más se alejan a la baja del valor de referencia.
| Concepto | Compra normal | Compra "de chollo" |
|---|---|---|
| Precio pactado | 150.000 € | 120.000 € |
| Valor de referencia | 145.000 € | 145.000 € |
| Base imponible | 150.000 € | 145.000 € |
| ITP al 7% | 10.500 € | 10.150 € |
| Tipo efectivo sobre lo pagado | 7,0% | 8,5% |
Consúltalo antes de hacer la oferta, no después. El valor de referencia es público y gratuito: se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI y a menudo en el propio anuncio. Tarda dos minutos.
Regla de trabajo: calcula siempre el ITP sobre el mayor entre precio y valor de referencia. Si haces la cuenta sobre el precio y luego resulta que el valor de referencia es superior, el error aparece el día de la liquidación, cuando ya no puedes renegociar nada.
Los gastos que no son impuestos
Suman entre 1.300 € y 2.800 € en una compra normal. Poco al lado del ITP, pero son los que más gente olvida.
Notaría (600–1.000 €). Arancel oficial según el valor del inmueble, así que no se negocia de forma significativa. El comprador tiene derecho a elegir notario: aprovéchalo para elegir uno que te explique la escritura antes de firmar, no que te la lea el mismo día.
Registro (400–700 €). Es lo que convierte "he firmado" en "soy el dueño frente a todo el mundo". También arancel regulado.
Gestoría (300–500 €). Precio libre, así que aquí sí se compara. Si compras al contado puedes hacerlo tú y ahorrártela entera. Si hay hipoteca, la elige y la paga el banco.
Tasación (300–600 €). Solo con hipoteca. Tiene validez de seis meses y es tuya: si cambias de banco dentro de ese plazo, puedes reutilizarla. Pide que te la entreguen.
Nota simple (10–25 €). El mejor dinero que vas a gastar en toda la operación. Dice quién es el titular, qué superficie consta y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales. Pídela antes de firmar las arras, no antes de la escritura.
Por qué la regla del 10% falla
Todo el mundo repite que hay que reservar "un 10% adicional". Es una media que no se cumple en ninguna comunidad concreta:
- Donde el ITP es del 6%, el total real ronda el 7,5%. Reservar un 10% es inmovilizar dinero de más.
- Donde el ITP llega al 10% o más, el total supera el 11,5%. Reservar un 10% es quedarse corto y llegar a la firma sin dinero.
El segundo error es el grave. Quedarse corto en esta partida es uno de los motivos más frecuentes por los que una operación se cae en la semana de la firma. No es un detalle contable: es riesgo de ejecución.
El efecto tamaño
Los gastos no fiscales son casi fijos, así que su peso relativo depende del precio. Sobre un piso de 60.000 € pueden ser un 3,5% adicional; sobre uno de 300.000 €, menos del 0,8%.
Qué le hace esto a tu rentabilidad
Los gastos de compra entran enteros en el capital invertido, que es el denominador del cash-on-cash. Un error de tres puntos aquí mueve esa métrica lo suficiente como para cambiar el color del veredicto sin que el inmueble ni el alquiler hayan cambiado en nada.
Volvamos al piso de Nuevos Ministerios que analizamos: 370.000 €, en Madrid, donde el ITP general es del 6%. En aquel análisis usamos un 10% genérico de gastos de compra. Con el desglose fino:
| Partida | Importe |
|---|---|
| ITP (6%) | 22.200 € |
| Notaría | 950 € |
| Registro | 650 € |
| Gestoría | 450 € |
| Tasación | 500 € |
| Nota simple y copias | 50 € |
| Total | 24.800 € |
| % sobre el precio | 6,7% |
Un 6,7%, sin comisión de agencia al comprador. Si la agencia te cobrase a ti un 3%, serían 11.100 € más y el total subiría al 9,7%, muy cerca del 10% que usamos en el análisis original.
Ahí tienes, en un solo caso, por qué esa partida no puede darse por supuesta: mueve tres puntos porcentuales.
¿Cambia el veredicto en alguno de los dos escenarios? Rehagamos las métricas:
| Métrica | Sin comisión (6,7%) | Con comisión al comprador (9,7%) |
|---|---|---|
| Gastos de compra | 24.800 € | 35.900 € |
| Coste total de adquisición (sin amueblado) | 394.800 € | 405.900 € |
| Cap rate | 3,53% | 3,44% |
| Capital aportado (entrada + gastos + muebles) | 138.800 € | 149.900 € |
| Cash flow año 1 | −1.108 € | −1.108 € |
| Cash-on-cash | −0,80% | −0,74% |
| DSCR | 0,93 | 0,93 |
El veredicto es rojo en los dos. Y el DSCR ni se inmuta en ninguno, porque no depende de los gastos de compra: el piso sigue sin poder pagar su hipoteca, le cobre la agencia a quien le cobre.
Y fíjate en el detalle contraintuitivo: el escenario "bueno" (sin comisión) tiene un cash-on-cash algo peor. Al poner menos capital, el mismo flujo negativo se reparte entre menos dinero propio, así que el porcentaje negativo se hace un poco mayor.
Errores frecuentes
Aplicar el 10% genérico sin mirar tu comunidad
Inmovilizas dinero de más o llegas corto a la firma.
Calcular el ITP sobre el precio sin consultar el valor de referencia
En compras por debajo de mercado puede costarte un punto entero de tipo efectivo.
Confundir escala por tramos con tipo único
Infla tu previsión miles de euros.
Dar por supuesto quién paga la comisión de agencia
No hay norma legal: puede ser del vendedor, tuya o repartida. Si la das por supuesta en un sentido, inflas tu capital invertido y descartas operaciones que salían; en el otro, llegas corto a la firma. Pregúntalo por escrito antes de las arras.
Pagar gastos de hipoteca que son del banco
Notaría del préstamo, gestoría, registro y AJD son suyos desde 2019.
No pedir la nota simple antes de las arras
Por 15 € descubres cargas, embargos y afecciones fiscales. Descubrirlos después cuesta las arras enteras.
Perder las facturas de la compra
ITP, notaría, registro y gestoría suman a la base de amortización y al valor de adquisición. Sin justificantes, pagas más IRPF cada año que alquiles y más ganancia patrimonial el día que vendas. Escanéalo todo y guárdalo con la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que reservar para gastos de compra?
Depende de tu comunidad. Entre el 7% y el 14% del precio. En territorios con ITP del 6% ronda el 7,5%; donde el ITP supera el 10%, pasa del 11,5%. Calcula el tuyo en lugar de usar la media.
¿Los gastos de compra se pueden financiar?
Normalmente no. Los bancos financian un porcentaje del valor de tasación o de compra, y los gastos salen de tu bolsillo. Por eso entran enteros en el capital invertido.
¿El ITP se recupera o se deduce?
No. Es un coste definitivo. Lo que sí hace es sumar al valor de adquisición, lo que engorda la base de amortización mientras alquilas y reduce la ganancia patrimonial cuando vendas.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, por ley, salvo pacto en contrario. Se puede pactar lo contrario, así que léelo en el contrato. Si aceptas asumirla, que sea a cambio de precio y sabiendo el importe exacto.
¿Puedo liquidar el ITP yo mismo?
Sí, si compras al contado. La mayoría de comunidades tienen el modelo 600 telemático con pago en línea. Con hipoteca, la gestoría del banco se encarga.
Fuentes y metodología
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD
- Ley 11/2021, que introduce el valor de referencia de Catastro como base imponible desde 2022
- Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, reparto de gastos hipotecarios
- Ley 37/1992 del IVA, primera y segunda entrega de edificaciones
- Sede Electrónica del Catastro, para el valor de referencia
- Administraciones tributarias autonómicas, para el tipo vigente en cada territorio
Supuestos del recálculo de Nuevos Ministerios: son los mismos del análisis original, cambiando solo los gastos de compra. Precio 370.000 € · ITP 6% (Madrid) · amueblado 3.000 € · reforma 0 € · vacancia 5% · impago 1% · financiación 70% a 25 años, entrada de 111.000 € · NOI año 1 de 13.956 € · servicio de deuda de 15.064 €. El coste total de adquisición excluye el amueblado, porque no es coste de adquirir el inmueble sino de ponerlo en renta; el capital aportado sí lo incluye. Cifras antes de IRPF.
Datos verificados a 14 de agosto de 2026. Los tipos autonómicos son la capa normativa más volátil del sistema fiscal español: confirma siempre el tuyo en la fuente oficial antes de firmar.
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Mete tu porcentaje real de gastos de compra y mira cómo se mueven el cap rate y el cash-on-cash. Sin registro, sin letra pequeña.
Guía de ITP y gastos de compra
Este artículo te da la anatomía del gasto. La guía te da la ejecución: la tabla de tipos de las 17 comunidades, los tipos reducidos y quién puede pedirlos, los recargos por perfil de comprador, la comparación de una misma compra en tres territorios, los plazos y modelos de liquidación, el protocolo de verificación en cinco minutos y la hoja de trabajo para llevar tu porcentaje exacto a la plantilla.
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El caso que hemos recalculado aquí
La inmobiliaria anuncia un 4%. Nuestro cálculo da 4,7%. Y el veredicto sigue siendo rojo
Un piso de 370.000 € en Nuevos Ministerios, analizado paso a paso: de dónde sale el NOI de 13.956 €, por qué el DSCR se queda en 0,93 y qué pasa si lo compras al contado.
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