Decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambia para el inversor (RDL 28 y 29/2026)

En diez días, España ha tenido cuatro reales decretos-ley de vivienda. Dos se aprobaron el 29 de septiembre y el Congreso los derogó el 2 de octubre. Otros dos se aprobaron el 6 de octubre y se publicaron el 7. Uno ya se aplica. El otro, todavía no. Y los dos pueden caer en la votación de convalidación.

Este artículo no opina sobre los decretos. Hace algo más útil si tienes o quieres tener un piso alquilado: separa lo que ya está en vigor de lo que depende de una votación, y traduce cada medida a lo que te importa de verdad, que es qué le pasa a tu cash flow, a tu fiscalidad y a tu capacidad de salir de la operación.

Dónde estamos hoy

Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero la Constitución obliga a convalidarlo en los 30 días siguientes a su aprobación. Como las Cortes se disolvieron el 5 de octubre, con elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, esa votación corresponde ahora a la Diputación Permanente del Congreso. Según la prensa está prevista para el 16 de octubre, pendiente de confirmación oficial.

Lo que ya se aplica (RDL 29/2026)

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

El inquilino de un contrato de vivienda habitual vigente puede pedir una prórroga extraordinaria, por anualidades y hasta un máximo de dos años, con las mismas condiciones del contrato, si se cumplen dos requisitos: que la prórroga obligatoria o tácita en curso termine antes del 31 de diciembre de 2028, y que esté al corriente del alquiler y lo haya estado los ocho meses anteriores.

No procede si las partes lo acuerdan, si firmáis un nuevo contrato, si la renta del nuevo contrato o de la renovación es al menos un 5 % inferior a la vigente, o si acreditas la necesidad real de la vivienda para ti o tus familiares en las condiciones del texto. Las solicitudes hechas durante la vigencia del RDL 8/2026 de marzo conservan su validez.

Actualización máxima del 2 % hasta finales de 2027

Las actualizaciones anuales de renta que se produzcan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 quedan limitadas: si no hay nuevo pacto, la subida no puede superar el 2 %. Y si la renta ya supera el límite que marca el sistema estatal de índices de referencia, no cabe ninguna subida.

Alquiler de temporada: causa documentada y de 31 días a 12 meses

El arrendamiento temporal exige ahora una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se superan los 12 meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primero, con todas sus garantías de duración, prórroga y límite de renta.

Alquiler por habitaciones: el tope que cambia el modelo

La suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, además, esa renta queda sujeta a los límites del índice de referencia. Las comunidades autónomas conservan sus propias regulaciones de temporada y habitaciones, que siguen aplicándose.

Lo que ya no puedes repercutir y lo que tienes que anunciar

El decreto prohíbe atribuir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria de la formalización del contrato y los impuestos asociados a la vivienda. Si tu modelo contaba con repercutir alguno, sácalo de los ingresos y confirma el alcance exacto con tu asesor.

Y la publicidad de cualquier alquiler debe incluir, al menos, el índice de referencia de precio de la vivienda, la renta del último contrato de vivienda habitual de los cinco años anteriores, el límite aplicable en zonas sujetas a limitación, la condición de gran tenedor si procede y, en pisos turísticos, el código de registro.

El IRPF premia no subir la renta

Es la parte del paquete que menos titulares ha tenido y la que más mueve los números de una persona física. El decreto rediseña la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda, y la regla de fondo es sencilla: cuanto más subes la renta en un nuevo contrato, menos reducción te aplicas.

En la franja del 70-100 % el porcentaje depende de condiciones como la continuidad del inquilino, que la renta quede por debajo del índice, la zona tensionada o la edad del arrendatario. Para viviendas que se alquilan por primera vez hay una escala propia (del 50 % al 100 %).

Qué significa en euros. Un caso ilustrativo: piso alquilado a 900 € al mes, 4.800 € de gastos deducibles al año (amortización incluida) y un tipo marginal del 37 %. Al renovar con un inquilino nuevo tienes tres opciones:

Subir la renta sigue dejando más dinero, pero mucho menos del que parece: Hacienda se queda con más de dos tercios de la subida. Y bajarla cuesta bastante menos de lo que dice la cifra bruta. Si un inquilino estable vale para ti un par de meses sin vacío al año, la cuenta puede darse la vuelta.

Dos avisos importantes. El ejemplo usa el 70 %, el mínimo de la franja por bajar más de un 5 %; según las condiciones podría ser mayor. Y el decreto incluye un régimen transitorio que distingue los contratos anteriores a la Ley 12/2023, los firmados entre esa ley y el 1 de diciembre de 2026 y los posteriores: confirma con tu asesor qué escala se aplica a cada uno de tus contratos.

El resto de la fiscalidad

• Pisos turísticos e IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches a un mismo inquilino, cuando no es la vivienda habitual del arrendador, deja de estar exento y tributa al 10 %. No hace falta prestar servicios hoteleros para que aplique.
• IBI en zonas tensionadas. Los ayuntamientos pueden aprobar un recargo de hasta el 50 % sobre los inmuebles destinados a alojamiento turístico, del 100 % para titulares de dos o más y del 150 % para titulares de cuatro o más. Se cambia también el régimen de recargos a viviendas vacías.
• Imputación de rentas desde 2027. Para inmuebles que no son vivienda habitual ni están alquilados, la imputación pasa a una escala del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 % según la suma de valores catastrales. Tenerlo vacío sale más caro.
• Obras para alquilar. El IVA del 10 % se extiende a obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquiler habitual, con requisitos de pago bancario, antigüedad y límite de materiales.
• Plusvalía municipal. Se fijan nuevos coeficientes máximos sobre el valor del terreno.

Lo pendiente: renovación automática e indemnización (RDL 28/2026)

Este es el decreto que más cambia la salida de una inversión, y el que entra en vigor el 15 de noviembre solo si se convalida antes. Afecta a contratos de vivienda habitual que hayan cumplido al menos 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica):

• Renovación automática por periodos de la misma duración, 5 o 7 años, salvo aviso en contra.
• Preaviso del arrendador de 6 meses (antes, 4). El del inquilino sigue en 2.
• Indemnización si no renuevas: la mayor entre 12 mensualidades y una mensualidad por año de residencia, calculadas con el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios, no con tu renta actual (salvo que no exista valor para la vivienda). Se paga al entregar la vivienda.

Cuándo no hay indemnización: si necesitas la vivienda para ti o familiares hasta segundo grado siendo persona física (y la ocupáis en tres meses), si el inquilino no la ha habitado más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada, si tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo o si rechaza una oferta fehaciente de renovación por 5 o 7 años con renta conforme a las reglas del índice. Todo debe constar por escrito en el preaviso.

El régimen transitorio, que es lo urgente:

• Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre, fecha de publicación, conservan su eficacia y no generan indemnización.
• Los enviados desde el 7 de octubre quedan sujetos al nuevo régimen si el decreto entra en vigor.
• Si al 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso puede seguir haciéndose con cuatro meses.
• Los contratos que ya estén en prórroga tácita la terminan con las reglas actuales y después pasan al nuevo régimen.

Qué cambia según tu estrategia

Para el perfil típico de quien nos lee, una persona física con uno o dos pisos, lo que más mueve los números no son los titulares, sino tres cosas menos visibles: el tope a las habitaciones, la escala de IRPF ligada a no subir la renta y, si se convalida, el precio de no renovar.

Lo que no te afecta (aunque salga en los titulares)

• La limitación de compras. Hasta el 31 de diciembre de 2030 se limita comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado, pero solo a entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor y a personas jurídicas grandes tenedoras.
• El préstamo Tu Casa. Préstamos públicos al 0 % de hasta 50.000 € o el 20 % del valor, gestionados por el ICO, para la primera vivienda habitual, con precio máximo de reventa permanente. No sirve para invertir.
• La condición de gran tenedor se mantiene en más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m², con posibilidad de bajarla a 5 en zonas tensionadas por decisión autonómica. Ahora se acredita con certificación registral.

Sí conviene conocer el nuevo régimen de desahucios de hogares vulnerables: suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 en los supuestos del texto, con compensaciones previstas para demandantes personas físicas, y una enervación extraordinaria en la que la Administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar la deuda; si no lo hace, se subroga en la posición del inquilino. Afecta al riesgo de impago, así que conviene leerlo con tu abogado si tienes un procedimiento abierto.

Qué hacer esta semana

1. Haz inventario de tus contratos: fecha de inicio, fin de la prórroga en curso, si es vivienda habitual, temporada o habitaciones, y si el inquilino está al corriente.
2. No envíes avisos de no renovación sin asesoramiento. Desde el 7 de octubre ya quedan sujetos al nuevo régimen si el RDL 28/2026 entra en vigor.
3. En la próxima actualización, máximo un 2 % salvo nuevo pacto, y nada si tu renta ya supera el índice de referencia.
4. Revisa habitaciones y temporada: suma de rentas por debajo de la renta del piso completo, causa documentada y duración.
5. Modeliza dos escenarios: con los decretos convalidados (renta al 2 % y salida con indemnización) y sin ellos. Si tu operación solo funciona en el segundo, el riesgo es regulatorio, no de mercado.
6. Archiva todo con fecha: contratos, anexos, burofaxes y comunicaciones.

Errores frecuentes

Preguntas frecuentes

Fuentes